一、充分认识经营城市的概念与意义

（一）经营城市的概念

经营城市是一种政府行为，是把“城市资产”包括城市土地、基础设施、城市生态环境和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，以获取经济、社会和环境效益，促进城市发展的过程。

“经营城市”应分为狭义和广义两种理解。狭义的“经营城市”主要是指在既有城市存量的基础上，从经营的角度使城市基础设施发挥更大的功效，使产业结构得到优化，使常规资源得到最佳配置。

广义的“经营城市”理念，是不同于城市经营的全新的城市发展思路，主旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地资本、地域空间和其它经济要素，盘活城市资源；并通过高效的城市管理，从整体上运作城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进城市经济持续快速发展。广义的城市经营概念有四个特点。第一，经营所需的资源是泛资源的概念，即没有什么不是资源；第二，强调在政策引导下用经济杠杆调控城市；第三，注重经营主体能动性的发挥；第四，注重创新，全方位营造创新环境。

（二）经营城市的意义

经营城市旨在缓解政府在城市建设资金上的困窘，促进城市建设效率的提高；推动政府职能的积极转变；保证城市规划的实现；使城市建设、经济步入良性循环，促进城市的可持续发展。用一句城市建设中的口头禅来说，就是“政府少拿钱，旧貌换新颜”。

①经营城市 是摆脱传统城市建设困境的必然选择。
由于城市建设事关国计民生，投入大、周期长、公益性强，因此，城市建设长期以来都是政府包揽包办，单一投资，形成了许多弊端。政府投资终究是杯水车薪，一些工程虽然得以上马，但工程建设资金到位不及时，导致“工程马拉松，投资无底洞”，使城市建设陷入了一方面建设资金严重短缺，一方面工程投资不断增加的恶性循环。而且，随着人们对拓展城市骨架，提升城市品位，完善城市功能的要求越来越高，城市建设所需资金越来越巨大，依靠财政搞城市建设的路子已越来越举步维艰。要摆脱传统城市建设的困境，必须走经营城市之路。只要符合政府所追求的“社会公益事业总量不断增加”的目标，城市建设就应该放开市场。我们要彻底改变城市建设政府投入、无偿使用的旧模式，根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，努力开辟城建资金来源。城市建设既可以由政府投资，也可以由企业投资；既可以由股份制形式投资，也可以由个人投资；既可以启动内资，也可以引进外资。总之，要变一方投资为多方聚资，变政府包建为全民共建，实行多元化开发，谋求和吸纳更多的资金投入城市建设。
    ②经营城市 是市场经济条件下盘活城市资产的现实选择 。在传统习惯思维中，城市只是给人们提供生产、生活条件的无偿服务型、共享型的公共产品，政府对它只投入、不收益，只建设、不经营。在市场经济条件下，必须用市场的眼光重新认识和审视城市。应当看到,城市是国家长期巨额资金投入的结果，是资本的实物形态，实际上就是政府最大的一笔有形国有资产。我们完全可以运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地)与人力作用资本(如路、桥)及其相关延伸资本(如路、桥冠名权)等进行集聚、重组和营运，最大限度地盘活存量，吸引增量，走出一条以城建城、以城兴城的城建市场化之路，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值。为此，我们要强化经营城市理念，努力完成从把城市资产作为公共财产到可经营性资产的转变，从把城市建设作为社会公益事业到资本经营的转变，从把政府部门作为出资者到经营者的转变。

二、经营城市中需要注意的几个问题

注意一：“经营城市”的目的不仅仅是筹集资金。城市不仅是经济单元。而且是一个社会文化和生态综合系统，经营城市要以经营手段运作有关资源，实现整体城市社会经济的可持续发展，筹资只是目的之一。

注意二：“经营城市”是一项系统工程，必须尊重规划，依法办事。一个城市的总体规划，规定了该城市的发展目标、性质和规模、总体布局、功能分区，以及重点建筑、主要基础设施的明确定位。经营城市只有在城市规划的指导下，才能保证整体利益的实现。

注意三：政府的角色是“管家”和“裁判员”，不是“操作工”或“运动员”。实施城市资本营运，离不开政府的调控和引导，但政府只是规则制定者和监督者，不能直接参与市场运作。实践表明，推进城市资本营运的关键在于只有建立一套与市场经济相适应的城市经营体制，实行经营主体公司化运作，才能形成“投入——产出——再投入”的良性循环。

注意四：“经营城市”不应摒弃原有的资金渠道，政府财政投入的比例要适当周全。对消防设施、环保设施、福利设施、重要的城市标识等，必须由政府直接经营，切忌“一刀切”。

三、中小城市关于“经营城市”的几点建议

中小城市在规模上比不上大城市，但麻雀虽小，肝胆俱全，所有的城市功能一应俱全。在城市建设融资渠道上，中小城市不能象大城市那样具有较高的主动性，因此，中小城市的城市经营就必须运用更加灵活的市场机制。
   一、经营城市要有品牌意识。
　　中小城市应在品牌和特色上做文章，城市品牌就是城市的风格与个性，就是城市的形象和实力，它凝聚和体现着城市的功能、理念、整体价值取向以及由内向外的辐射力和由外向内的吸引力。树立品牌形象可以提高中小城市的知名度，增加资本的含金量，提高资本的利用率，从而获得较高的效益，推动城市不断地发展。打造城市品牌，需要宏观的思路，以选择和确定具有自身特性的品牌；需要扎实的行动，要关注城市的诸多细节，关注品牌的诸多载体。城市广场，乃至于一个街道、一个路牌、一个灯饰，或者一个展览馆、一座电影院、一座雕塑，都会成为城市品牌的载体。
   二、要以高水平的规划为城市建设的先导。
　　一个城市的总体规划，规定了该城市的发展目标、性质和规模、总体布局、功能分区，以及重点建筑、主要基础设施的明确定位。政府还应制定城市建设的年度开发计划，向人们展示了城市各个区域的发展前景，客观上对相关地段土地的即期价格和远期开发价值进行了评估。正确运用规划的功能，政府不仅可以从出卖土地使用权中收回大笔的出让金，而且还创造了许多商机。规划城市的目的就是为了城市这一最大的国有资产实现最大增值，提高城市的品味，完善城市的功能，保留城市的风格和特色。经营城市只有在城市规划的指导下，才能保证其整体利益的实现。因此，政府一定要注意规划先行，在经营城市的过程中必须围绕实施城市规划来进行，从城市整体利益出发，遵循城市规划的各项要求。当然，要以规划为先导，首先要制定兼有科学性、经济性、艺术性、前瞻性及体现城市个性的高水平的城市规划。
    三、要建立公正、宽松、便利、舒适的城市软环境。
　　实现城市的整体升值，不仅要有过硬的硬件建设，还要营造良好的软环境。建立好的软环境，首先要创造优惠完善、宽松公平的政策环境。要进一步深化对城市经营可操作性和相关政策等的研究，包括理论上的进一步探讨，逐步统一各级领导部门的认识。同时，要增加经营城市的操作透明度，以求公开、公平和科学。二是建立公开公正、保障有力的法制环境，特别是要抓紧各项法规及地方法规的建设，避免在经营城市中出现各种各样的违法问题，使城市经营做到有法可依，顺利、健康地进行；三是要着力营造成熟规范、便捷高效的服务环境；四是培育开明开放、健康文明的人文环境；五是建立功能完备、整洁优美的城市环境。
    四、搞城市经营不要摈弃原有的资金渠道，政府财政投入的比例要适当周全。
　　尤其对城市公用设施的维护资金，在无法得到有偿补给的情况下，政府财政一定要予以保证。对一些不宜市场化的特殊“城市资产”，如消防设施、环保设施、福利设施、重要的城市标识等，必须由政府直接经营，切忌“一刀切”。
    五、经营城市要遵循市场规律。
　　一是要认识到城市空间和城市功能载体是市场经济的重要领域，其资本的集聚只有按照市场经济规律进行运作，才会形成资本的生成、组合、竞争和增值机制，因此，要打破计划经济时期留下的多元分割的格局，如所有制的界限、隶属关系的界限、各产业之间的界限，更重要的是打破城乡的界限；二是要认识城市空间和城市功能载体是商品，其价值和使用价值同样要遵从价值规律，在等价变换中得以体现；三是要认识城市空间和城市功能载体是开放式、公众式的，多种投资主体的参与是其基本属性。应大力拓宽城市建设的筹资渠道，寻求建立投资主体多元化、招商形式多样化、项目运作市场化、政府监督规范化的投资体制。
    六、经营城市应以政府职能转变为追求目标。
　　作为经营城市的主体，政府的主要职责就是要引导市场健康发展。为此，必须切实转变政府职能，加大为市场服务的力度，从经营一个个企业转变为经营整个城市，从直接插手具体社会经济事务，转变到完善法律法规，搞好经济社会发展的宏观规划，引导城市经济结构调整和产业升级，运用财政能力和多种融投资手段，大力发展公共事业和建设城市基础设施，发展教育、科技、文化、卫生、体育、社会保障事业，改善生态环境等必须由政府来做的事情上来。政府还要承担市场培育、规范和创造的责任，从而使城市各项事业的发展具有良好的环境基础、法律规范和制度保障。在当前的经济转型期，由于旧体制的惯性以及社会主义市场经济体制尚不完善，城市的发展在许多方面还离不开政府强有力的组织和协调，但政府本身一定要认识到自己这种角色的过渡性，其每一次行政干预都应是为了以后不再干预，要有意识地淡出，并积极培育社会中介组织，促进民间组织系统的发育成熟，充分发挥它们的作用，使其参与到城市基础设施建设和城市公益事业中来。

在具体操作中，中小城市要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，把凡是可以投入市场营运的城市基础设施推向市场，通过对城市基础设施所有权和经营权实行有效剥离，全面归集和盘活资产，采取能卖的卖、能租的租、能抵押的抵押等办法，促使城市资产重新配置和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设的资金来源。具体要把握好以下五个方面：  一是要把经营城市切实纳入政府的一项重要议事日程。改变城市建设由政府包揽包办的局面，充分发挥市场在资源配置中的基础作用，改政府直接投资为间接投资。积极引入竞争机制，通过市场进行有效配置，采取“谁投资、谁建设、谁经营、谁受益”的原则，鼓励个人独资或内外合资新建市政基础设施。

二是要把经营好土地资本作为经营城市的重点。充分利用好土地资本的特殊重要性，逐步建立土地收购、储备、拍卖等一整套经营管理制度，通过政府垄断土地一级市场，放开搞活土地二、三级市场，最大限度地利用好土地及地域空间，使之盘活，以地生财，推进建设。

以地生财可以尝试以下三种方式：首先是政府根据规划发展方向，成片购买生地，或对单位个人无力开发的土地统一收购，依法把闲置土地变为国有土地，然后再根据发展进度，分批按“土地级差”原则向社会公开拍卖，从而筹集高额差价。

其次是对土地进行深加工，变生地为熟地，在土地上建高层楼房或高档次建设工程，再行出售。

再次是在土地上建设有吸引力的工程，如建广场、花园、健身娱乐设施等，带动周围土地增值，从而吸引外商或社会个人前来投资建房兴业。

三是要把开发利用好无形资产和有形资产作为经营城市的切入点。经营城市的常规方式是盘活城市闲置资产，采取拍卖出租车经营权、公交线路经营权、城市公共广告空间使用权及城市公共设施冠名权等方式，或者采取政府拨一点、单位筹一点、个人集一点、银行贷一点的方式筹集资金。对已经建成的水利，文化、广播电视等设施通过托管、转让、转租等形式，推向社会进行营运，实现共同收益。

四是要把完善城市管理机制作为经营城市的着眼点。要及时着修订完善《中小城市规划建设管理办法》。并进一步明确各项管理职能，改变不合理现象。同时要进一步理顺城建资金运行机制。建议：

1、对由城市维护费中列支费用的有关单位，年初由政府拿计划，财政进行监管，每月按程序按时划拨。

2、对城区有关市政建设项目，由规划拿方案，施工单位提出预算，经主管部门和政府审核批准后，按工程形象进度进行划拨。

3、对有关单位自收自支的费用，如市政排水设施有偿使用费、城管部门的占道费等由财政监管，确保专款专用。

五是要把打造城市形象，塑造城市品牌作为经营城市的立足点。在城市建设中，要打好文化资产这张牌，充分挖掘文化底蕴，建设一个具有民族特色和现代气息的新型城市。

令“居之者忘老，富之者忘归，游之者忘倦”，这是经营城市的最高境界。无数事例表明，中小城市通过有效经营，利用后发优势，实现“逐浪式赶超”先进大中城市是完全可行的，只要领导重视，方法对路，措施具体，我相信，中小城市在市场经济大潮中，就一定能走出一条适合自己的城市经营之路